Molte persone preferiscono acquistare appartamenti nella fase di costruzione di un condominio. Ciò consente di acquistare oggetti a un costo ridotto. Questo processo è chiamato partecipazione al capitale nella costruzione. Affinché il detentore di interessi sia protetto in modo affidabile dalla perdita di fondi, è necessario avvicinarsi con competenza alla scelta dello sviluppatore e studiare un contratto accuratamente redatto. È questo documento che tutela i diritti degli acquirenti di oggetti non finiti.
Essenza della partecipazione azionaria
Il processo presuppone che gli edifici con più appartamenti vengano costruiti a spese dei futuri acquirenti di appartamenti. Investono nella costruzione di una casa e, dopo la sua messa in servizio, possono registrare la proprietà dell'appartamento.
Il processo è regolato da una legge speciale della legge federale n. 214 "Sulla costruzione condivisa", e ad esso vengono regolarmente apportate varie modifiche per garantire la protezione dei diritti degli azionisti. Le caratteristiche principali della partecipazione al capitale nella costruzione includono:
- i diritti e gli obblighi di ciascuna parte compaiono solo dopofirma del contratto;
- la DDU specifica tutte le sfumature della cooperazione e presenta segni di accordi diversi, che includono un accordo di investimento e contratto, nonché la fornitura di servizi e la vendita e l'acquisto;
- Viene acquistato un appartamento in base a tale contratto, che si trova in una casa non finita;
- in tali condizioni, vengono attratti numerosi detentori di azioni, il che consente allo sviluppatore di costruire un oggetto con un investimento proprio di denaro minimo;
- non solo un individuo, ma anche un'azienda può diventare azionista;
- i partecipanti non possono influenzare la modifica del progetto, dei termini di riferimento e di altre condizioni per la costruzione della casa.
Spesso, i cittadini che acquistano appartamenti in case in costruzione devono affrontare la frode o il fallimento degli sviluppatori. In tal caso, i diritti dell'azionista sono tutelati dalle disposizioni della DDU. In situazioni difficili, può essere effettuato il conferimento di partecipazioni in costruzioni ad altre imprese o soggetti coinvolti nella raccolta fondi.
Regolamento legislativo
Quando acquisti una casa in una struttura incompiuta, dovresti prestare attenzione alle disposizioni della legge fondamentale della legge federale n. 214. È stata adottata nel 2004 ed è lui che regola tutti i rapporti che sorgono tra sviluppatori e detentori di azioni. Ci sono stati molti cambiamenti ed emendamenti a questo atto legislativo. È suddiviso in numerose parti e paragrafi, ognuno dei quali ha un proprio scopo. Le modifiche e le disposizioni chiave includono:
- sono indicate le regolestesura e risoluzione di un accordo sulla partecipazione al capitale di costruzione;
- è prescritta la possibilità di trasferire i diritti a terzi;
- esiste una responsabilità penale per gli sviluppatori se non rispettano gli obblighi previsti dall'accordo;
- con ogni mezzo, gli sviluppatori devono aprire conti speciali destinati al trasferimento di fondi da parte degli azionisti e il denaro può essere utilizzato esclusivamente per la costruzione della struttura;
- Gli sviluppatori devono avere un proprio sito web ufficiale, che riveli tutte le informazioni sul loro lavoro, inclusi progetti, permessi e altri documenti.
Ora tutti gli sviluppatori aprono un conto a garanzia progettato per trasferire denaro ai detentori di azioni. La legge federale sulla partecipazione alla costruzione condivisa indica che tale conto viene chiuso solo dopo il pieno utilizzo dei fondi. Tali condizioni non possono costituire un ostacolo alla cessione del diritto.
Inoltre, la normativa prevede la necessità di creare un fondo di compensazione. È rappresentato dall'assicurazione per i detentori di azioni, perché se per qualche motivo lo sviluppatore non adempie ai propri obblighi, le perdite per i detentori di azioni sono coperte a spese dei fondi di questo fondo.
Vantaggi e svantaggi
Utilizzare DDU per acquistare una casa ha molti vantaggi per ogni acquirente, ma è importante considerare alcuni svantaggi di tale decisione. La partecipazione alla costruzione condivisa di oggetti immobiliari è considerata rischiosa, in quantoc'è sempre la possibilità che lo sviluppatore non adempia ai propri obblighi per vari motivi.
| Pro | Cons |
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Un basso costo è fissato sugli oggetti, che è molto inferiore al prezzo degli appartamenti finiti nel mercato primario o secondario |
Dovrà aspettare abbastanza a lungo prima che l'alloggio sia completato, quindi questa opportunità viene sfruttata da persone che hanno già un posto dove vivere |
| Molti sviluppatori offrono rate per l'intero periodo di costruzione di una casa, che ti consente di acquistare un appartamento senza l'importo iniziale richiesto per la stesura di un DDU | Spesso, i detentori di azioni devono fare i conti con un ritardo nella consegna di un oggetto, quindi diventa necessario riscuotere una sanzione attraverso i tribunali |
| La ricezione di un alloggio è garantita dalla legge, quindi gli azionisti potranno comunque contare su un appartamento o sul risarcimento delle perdite | Se, per vari motivi, l'appartamento supera la metratura precedentemente concordata, dovrai versare una certa somma di denaro |
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La legge impone agli sviluppatori requisiti severi e numerosi, quindi puoi essere sicuro dell'affidabilità dell'azienda |
Non è raro imbattersi in una frode, ad esempio, lo sviluppatore vende un appartamento a diversi azionisti o altri schemi vengono utilizzati per aggirare la legge, il che porta alla necessità di contenzioso |
| Se la società non consegna la casa entro la data stabilita, gli azionisti possono contare su una buona penale, calcolata per ogni giorno di ritardo | Spesso un'azienda si dichiara fallita, il che porta al trasferimento della casa ad un altro committente, e tutto ciò incide negativamente sui tempi di realizzazione dell'oggetto |
A causa dei vantaggi e degli svantaggi di cui sopra, ogni persona deve decidere autonomamente se la partecipazione al capitale nella costruzione è appropriata e vantaggiosa per lui.
Come acquistare una casa su DDU?
Il processo non è considerato troppo complicato, ma per assicurarsi che sia redditizio ed efficace, i potenziali acquirenti devono seguire alcuni passaggi sequenziali.
Prima di contattare lo sviluppatore, è importante scoprire le recensioni su di lui, studiare la documentazione ufficiale e anche controllare la velocità con cui viene eseguita la costruzione di una particolare casa.
Ottieni i dettagli dell'azienda
Prima di tutto, devi assicurarti che gli appartamenti siano venduti secondo DDU da un'organizzazione veramente affidabile, verificata e ufficialmente registrata. La legge federale sulla partecipazione alla costruzione condivisa indica la necessità di ottenere informazioni sul committente:
- deve essere rappresentato da una società ufficialmente registrata;
- è auspicabile che l'impresa abbia già costruito e commissionato strutture;
- non ci dovrebbero essere contenziosi aperti contro l'organizzazione;
- Tutte le case passate devono essere inseriteoperazione entro un lasso di tempo predeterminato;
- tutti i documenti presentati sul sito web dell'organizzazione sono attentamente studiati e includono progetti, permessi di lavoro, dichiarazioni e altri documenti;
- l'azienda deve avere i diritti sul sito in cui si sta svolgendo il processo di costruzione della struttura.
Se mancano questi documenti e permessi, non è consigliabile redigere una DDU con lo sviluppatore.
Quali informazioni contiene la dichiarazione?
Particolare attenzione è dedicata allo studio della dichiarazione di costruzione. Dovrebbe essere collocato in open source 14 giorni prima della conclusione del primo accordo con gli azionisti. Questo documento dovrebbe contenere informazioni importanti per ogni partecipante alla costruzione. Ciò include:
- nome e indirizzo legale della società produttrice;
- sono elencati i permessi di lavoro;
- indicare le licenze precedentemente ottenute;
- adatta al periodo di validità della licenza;
- elenca tutti i fondatori dell'azienda;
- data degli oggetti eretti in passato per i tre anni di attività dell'azienda;
- indicare i risultati finanziari del lavoro;
- data di conti attivi e passivi;
- indica altre transazioni in base alle quali sono stati raccolti fondi per la costruzione.
Un contratto di partecipazione al capitale nella costruzione con gli azionisti viene concluso solo dopo che il promotore ha acquistato o affittato il terreno su cui è prevista la costruzione della casa.
Cosa dovrebbeincludere la documentazione del progetto?
È considerato un documento importante per ogni partecipante alla costruzione. La documentazione deve essere formata e pubblicata 14 giorni prima del momento della conclusione del primo accordo con l'azionista. Le informazioni chiave del progetto includono:
- informazioni sullo sviluppatore;
- informazioni su tutti i fondatori;
- dati sulla situazione finanziaria dell'azienda;
- permessi e licenze edilizie;
- il periodo durante il quale si prevede di costruire l'oggetto;
- posizione della casa in costruzione;
- proprietà aziendale;
- costi di costruzione e app altatori coinvolti.
È consentito modificare le informazioni nella documentazione del progetto se le condizioni finanziarie dell'azienda cambiano in un trimestre. Inoltre, tutti questi aggiustamenti devono essere pubblicati in open source.
Sfumature della stesura di un accordo
Non appena tutte le informazioni sullo sviluppatore sono verificate, è possibile redigere un DDD con lui se è affidabile e verificato. La partecipazione al capitale nella costruzione implica necessariamente l'esecuzione di questo particolare documento, poiché altri documenti non proteggeranno i detentori di azioni sulla base delle disposizioni della legge federale n. 214.
Naturalmente, questo documento contiene informazioni:
- oggetto della convenzione, che rappresenta l'appartamento, e la sua piazza, numero di piani, numero di stanze, dimensioni e presenza di balcone o loggia, indirizzo esatto, disponibilità di varie comunicazioni, nonché un insieme di altri parametri tecnici;
- prezzo della proprietà;
- ordine di pagamento;
- il termine per la messa in funzione della casa;
- durata del periodo di garanzia, che non deve essere inferiore a cinque anni;
- il modo in cui l'appartamento finito sarà trasferito agli azionisti;
- condizioni sulla necessità di completare locali residenziali.
Con la corretta redazione di un documento di partecipazione al capitale nella costruzione, gli azionisti saranno protetti in modo affidabile dalle frodi del committente o dal suo fallimento. Alcuni sviluppatori offrono l'opportunità di pagare un appartamento a rate.
Registrazione del contratto
Dopo la conclusione dell'accordo, è necessario registrarlo ufficialmente. Solo a tali condizioni la costruzione condivisa è legalmente eseguita. Le condizioni di partecipazione suggeriscono che è necessario preparare una DDU, un piano della struttura, una dichiarazione di progetto e documenti personali dell'acquirente, dopodiché tale documentazione viene trasferita a Rosreestr.
Il processo di registrazione richiede circa 10 giorni. Per questo, i cittadini dovranno pagare 350 rubli.
Quali diritti hanno gli azionisti?
In base alla DDA, gli acquirenti di case hanno molti diritti diversi. Questi includono:
- se i termini per la messa in funzione dell'impianto sono posticipati, ai cittadini potrebbe essere richiesto di pagare una penale ai sensi di un accordo di partecipazione al capitale nella costruzione;
- dopo la registrazione dell'accordo, gli azionisti danno in pegno il territorio stesso e l'oggetto che su di esso viene costruito;
- consentitostipulare un contratto per la cessione del diritto di pretesa previo accordo;
- appartamento già pronto è accettato solo previa redazione di apposito atto di trasferimento;
- se vengono rilevate violazioni significative durante l'ispezione degli alloggi, l'atto potrebbe non essere firmato, dopodiché il titolare degli interessi può richiedere la correzione delle carenze.
Se vengono identificati vari problemi dopo l'inizio dell'utilizzo dell'alloggiamento, sulla base del periodo di garanzia, l'acquirente può richiedere allo sviluppatore di eliminarli.
Come viene terminato?
I termini di risoluzione del presente contratto sono scritti direttamente nei suoi paragrafi. Ci possono essere vari motivi per questo. Molto spesso, è necessaria la risoluzione di un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa se lo sviluppatore non adempie ai propri obblighi, ad esempio, la casa non viene messa in funzione in tempo, ci sono violazioni significative o la metratura della proprietà non lo fa corrispondono alla dimensione precedentemente stabilita.
Il processo di risoluzione sarà sicuramente registrato ufficialmente.
Conclusione
Quindi, la partecipazione dei cittadini alla costruzione condivisa è considerata un modo popolare per acquisire immobili economici e di alta qualità. Allo stesso tempo, è importante scegliere correttamente lo sviluppatore, con il quale viene ulteriormente redatta la DDU. Questo documento deve avere la forma prescritta e contenere tutte le informazioni necessarie sui partecipanti.
In base alla DDU, l'acquirente della casa è dotato di molti diritti che può difendere in un reclamo o in tribunale.
