La partecipazione al capitale si è diffusa in Russia. Le aziende attirano gli investitori, costruiscono una casa con i loro fondi, che poi diventa proprietà di questi ultimi. Pertanto, puoi acquistare un appartamento a rate e saldare il debito prima del completamento della costruzione. Ma queste non sono tutte le opportunità offerte dalla costruzione condivisa. Cosa devono sapere le parti della transazione su questo processo, a cosa prestare attenzione - continua a leggere.
Sfumature
In teoria, tutto è semplice e chiaro, ma nei media questo processo è coperto in modo negativo. Perché sta succedendo? Gli interessi delle parti dell'operazione sono tutelati dalla legge sulle costruzioni in comune, adottata già nel 2004. Ha introdotto requisiti rigorosi per gli sviluppatori. Al momento, questo è l'unico documento normativo che regola la costruzione condivisa. Cosa deve sapere il cliente quando conclude un contratto?
Lo sviluppatore e l'oggetto della transazione. Se l'azienda è stataopera sul mercato, ha una serie di oggetti implementati, quindi può essere considerato come partner contrattuale. Non vale la pena contattare organizzazioni non verificate, in particolare persone che stanno facendo un accordo per la prima volta.
La legge "Sulla costruzione condivisa" n. 214 si applica solo ai contratti con lo stesso nome. Non sono ammesse altre diciture. Se lo sviluppatore propone di firmare il "Contratto di investimento", sta cercando di evitare la diffusione dei requisiti di tali regolamenti: la legge "Sulla costruzione condivisa", la legge federale "Sulla protezione dei consumatori".
Prima di certificare i documenti, chiedi all'azienda un permesso di costruire, scopri dove si trova la dichiarazione di progetto e leggila. Per legge, la pubblicazione è un requisito obbligatorio per lo sviluppatore.
Il contratto di costruzione condivisa si considera concluso dal momento della registrazione statale. In caso contrario, sarà considerato non valido. Il foglio deve contenere una descrizione dell'oggetto, il termine per il trasferimento, il costo e la procedura per i pagamenti, una garanzia.
Controlla i documenti
FZ stabilisce che un'azienda può raccogliere fondi solo dopo aver ottenuto il permesso, aver pubblicato una dichiarazione di progetto e aver registrato la proprietà. Se almeno una di queste condizioni non è soddisfatta, il cittadino può chiedere il rimborso con gli interessi. Sono calcolati al doppio del tasso di rifinanziamento. Secondo il contratto, la società deve costruire una proprietà entro un determinato periodo e dopo aver ottenuto il permesso daenti statali per l'incarico di trasferirlo al partecipante dell'operazione. L' altra parte si impegna a pagare il prezzo pattuito e ad accettare l'oggetto (se autorizzato).
Deve essere registrato un contratto scritto di partecipazione al capitale nella costruzione. Solo dopo entrerà in vigore. Prima di firmare documenti, un cittadino ha il diritto di familiarizzare con tali documenti:
- i documenti costitutivi dello sviluppatore;
- certificato di registrazione statale;
- certificato di registrazione fiscale;
- rapporti annuali approvati per gli ultimi tre periodi lavorativi;
- rapporto di audit.
Migliora la sicurezza delle transazioni
Dal 2014 entra in vigore la norma della legge federale "Sull'assicurazione della responsabilità dei costruttori", che si applica alla costruzione condivisa. Cosa significa? In caso di inadempimento o fallimento della società, una persona potrà restituire il denaro. Durante la registrazione statale dei documenti, lo sviluppatore deve fornire un contratto di assicurazione di responsabilità civile o una garanzia. In precedenza, era possibile fornire garanzie a garanzia della transazione.
Sfumature assicurative
Il contratto è concluso a favore del beneficiario - un cittadino o una persona giuridica i cui fondi sono stati raccolti per la costruzione.
Evento assicurato: adempimento completo o improprio degli obblighi del committente, confermato da una decisione del tribunale.
Il periodo di validità del documento è simile a quello specificato nel contratto di costruzione condiviso. Ma il beneficiario può percepire un indennizzo anche due anni dopo la scadenza del trasferimento dei locali. La somma minima assicurata è calcolata in base al costo dell'alloggio. Ma non può essere inferiore al suo prezzo di mercato.
Questo è il modo in cui viene garantita l'equità degli edifici. La legge federale prevede anche la seguente procedura di transazione:
1. È stato firmato un accordo di garanzia. Se lo sviluppatore non ha adempiuto ai propri obblighi o non ha fornito una risposta comprensibile entro il termine concordato, il cliente può presentare domanda con un requisito corrispondente alla banca garante.
2. L'operazione era garantita da un contratto di assicurazione. Il beneficiario deve presentare domanda alla società o alla mutua assicurazione (OVS) entro il termine di prescrizione specificato per l'oggetto del pegno. La legge prevede che il pagamento debba essere effettuato entro e non oltre trenta giorni dalla data di presentazione degli atti. Allo stesso tempo, la presenza del debito dello sviluppatore nei confronti della compagnia di assicurazioni non ha importanza. Questo regolamento si applica solo ai contratti conclusi dopo il 2013.
Metodi per garantire gli obblighi
Abbiamo già considerato in che modo (secondo la legge) il cliente può restituire i fondi spesi. Tuttavia, la presenza di tale clausola nel contratto non garantisce il pagamento dell'indennizzo. Diverse condizioni e clausole possono essere inserite nel documento, con l'aiuto del quale è possibile ritardare il tempo per l'adempimento degli obblighi. E tutto questo"se" potrebbe non andare oltre la legge.
Quando la costruzione è lenta o non inizia per molto tempo, il cliente può, senza attendere la scadenza, richiedere la risoluzione del documento in tribunale. Questa possibilità è prevista se:
1) c'è stata una cessazione o sospensione della costruzione di una casa, che include un oggetto condiviso, in presenza di circostanze che indicano che l'oggetto non sarà trasferito al partecipante alla transazione entro il termine specificato nel documento;
2) ci sono modifiche più significative nella documentazione del progetto, inclusa una correzione significativa delle dimensioni dell'oggetto condiviso;
3) c'è una diminuzione o un aumento del numero totale di appartamenti inclusi nel nuovo edificio.
Cos' altro devi sapere sulla costruzione condivisa?
La data di messa in funzione dell'oggetto deve essere chiaramente indicata (ad esempio “entro il 15/10/14”). Molto spesso, gli sviluppatori usano la frase pubblicitaria: "nel IV trimestre del 2014". Questa formulazione non è corretta. Trascorsi due mesi dalla data indicata, l'azionista può recedere unilateralmente dal contratto di costruzione condivisa. Tutto quello che devi fare è inviare una comunicazione scritta. Lo sviluppatore è obbligato a restituire il denaro ricevuto sul conto del cliente entro 20 ore lavorative di calendario ea pagargli le penali. Oppure deposita questo importo su un deposito aperto a nome dell'azionista.
Il costo totale dell'appartamento indicato nei documenti è calcolato dal prezzo al metro quadro dell'abitazione, moltiplicato perzona della stanza. Dovrebbero essere elencati anche questi numeri. Vale anche la pena prestare attenzione alla descrizione dei parametri dello spazio abitativo: posizione, piano, indirizzo, area, numero di stanze. Il periodo di garanzia per l'appartamento costruito è di 5 anni.
Quando si studiano i documenti, vale la pena prestare attenzione a quale momento il titolare degli interessi deve pagare le utenze ei costi operativi. Se questo articolo è assente, l'obbligo sorge dal momento della firma dell'atto di accettazione e trasferimento dell'appartamento e non dalla messa in servizio.
Problemi inevitabili?
A volte gli sviluppatori "dimenticano" intenzionalmente di includere alcuni elementi nel documento. Ma il cliente potrebbe subire perdite materiali anche se il contratto di costruzione condivisa viene eseguito correttamente. Cosa significa? Lo sviluppatore può assegnare i diritti di proprietà a un' altra persona giuridica. In questo caso gli venderà i diritti su tutti gli appartamenti praticamente al costo. Quindi l'impresa intermediaria al prezzo di mercato li assegna agli azionisti. A prima vista, non dovrebbero esserci problemi. Tuttavia, in caso di rischio di costruzione incompiuta o fallimento del committente, il titolare degli interessi può presentare reclami sulla base dell'importo specificato nel contratto. Ma gli appartamenti sono stati venduti al costo, non al prezzo di mercato.
Un altro schema comune
La registrazione dei contratti di costruzione condivisi conta alla rovescia il momento della loro entrata in vigore. Ma molto spesso i mutuatari utilizzano uno schema diverso. Si offrono di firmare un contratto preliminare. Contiene quasi gli stessi elementi di insostanzialmente, fatta eccezione per le informazioni sulla sua entrata in vigore. Tali documenti non sono soggetti alla registrazione statale obbligatoria. In questo caso, le parti convengono oralmente che il secondo partecipante paghi immediatamente tutti i soldi per l'appartamento. Lo sviluppatore si impegna a stipulare il contratto principale di partecipazione al capitale nella costruzione in futuro. L'azionista è sicuro che l'operazione sia eseguita correttamente. Ma questo schema "grigio" esclude solo il documento dal campo di applicazione della legge.
Ecco un' altra manovra popolare. Il promotore conclude un accordo con l'acquirente, il cui oggetto non è l'obbligo di trasferire la proprietà all'azionista, ma qualcos' altro: finanziamento di attività di investimento, cessione del diritto di rivendicare locali e simili. Cioè, l'intera essenza del documento è determinata dal suo contenuto. Ma su richiesta dell'azionista, il tribunale può invalidarlo, poiché in re altà l'atto è stato creato per eludere la responsabilità ai sensi della legge n. 214.
Al mattino - registrazione, la sera - denaro
L'accordo si considera entrato in vigore solo dopo aver inserito i suoi dati nel Rosreestr. Fino a questo momento, lo sviluppatore non ha il diritto di accettare denaro. Quindi, questo momento dovrebbe essere registrato nel documento. Non vale la pena credere alle dichiarazioni dei dipendenti secondo cui i documenti verranno registrati "dall'intero gruppo" in seguito, ma ora sono necessari soldi per la costruzione. In rari casi, tali assicurazioni sono vere. Il trasferimento alla Camera di ciascun documento separatamente richiede molto tempo. Ma il cliente può essere ingannato. Pertanto, è meglio andare sul sicuro e attendere che la transazione sul capitale sia registrata.costruzione. Lo sviluppatore può insistere sul pagamento anticipato. Ma in questo caso, chiedi di mostrare il contratto per questo oggetto, che è stato concluso in modo simile. La raccomandata ha un timbro, un sigillo, la firma del responsabile di Rosestra e un numero. Se la transazione è stata pagata con i fondi del mutuo, ciò dovrebbe essere evidenziato dal sigillo del gravame.
Spesso, gli sviluppatori stessi non vogliono aggirare la legge e ricevere fondi prima che le scartoffie siano completate. Ma in questo caso hanno bisogno di garanzie aggiuntive. Ad esempio, una lettera di credito aperta in una banca. Il cliente contribuisce con i fondi al momento della firma del contratto. Ma lo sviluppatore avrà accesso a loro solo dopo che la partecipazione al capitale nella costruzione della casa sarà stata registrata. Questa misura garantisce contemporaneamente la solvibilità del cliente e consente di rispettare la legge.
Accettazione dell'oggetto da parte dello sviluppatore
Cosa devi sapere sulla costruzione condivisa nella fase di messa in servizio di un appartamento?
In primo luogo, questo processo dovrebbe essere trattato con deliberazione. Chiarire tutte le domande prima di firmare i documenti. Tutte le carenze individuate devono riflettersi per iscritto nell'atto di non conformità dell'oggetto. Gli obblighi del committente ai sensi di legge si intendono adempiuti dal momento della firma del documento di accettazione e trasferimento dei locali. Il partecipante ha il diritto di chiedere l'eliminazione gratuita delle mancanze o una riduzione del prezzo della transazione. Se i difetti sono stati identificati già durante il funzionamento, lo sviluppatore è obbligato a risarcire il cliente per la loro eliminazione.
Secondo, non cedere alla persuasione. Di seguito sono riportati i più comunischemi di azione degli sviluppatori volti a mettere sotto pressione il cliente:
- chiedono di firmare i documenti, assicurando che tutti i problemi verranno risolti in seguito;
- affermano che redigeranno un "atto diverso" che rifletterà tutte le affermazioni;
- minacciano che, in caso di violazione dei termini delle pratiche burocratiche, il cliente dovrà pagare una multa per aver rifiutato l'oggetto.
Aiuto competente
Ci sono molte sfumature a cui devi prestare attenzione. Pertanto, è meglio chiedere aiuto a uno specialista che sappia redigere correttamente i documenti per la costruzione condivisa, ciò che è necessario sapere e tenere in considerazione in ogni fase della transazione. Specialisti specializzati forniscono assistenza nelle seguenti aree:
- Selezionare uno sviluppatore, controllare i suoi documenti.
- Accompagnare la procedura per la firma dei documenti: analizzare i contratti, consigliare sui possibili rischi, negoziare i cambiamenti nelle condizioni.
- Prepara e invia i documenti per la registrazione.
- Accompagnare il cliente nell'accettazione dell'oggetto, disciplinare problematiche sulle carenze dei locali, scadenze, pagamento di una penale, anche in sede giudiziaria.
- Redigere la risoluzione del documento: controllare la restituzione dell'importo pagato, la riscossione delle multe, gli interessi per l'utilizzo dei fondi presi in prestito, nonché il risarcimento per le perdite eccedenti la penale (pagamento per servizi di avvocato). In aree simili, viene fornita assistenza nella risoluzione di un contratto preliminare, un contratto di investimento, un prestito, ecc.
Conclusione
Puoi acquistare un appartamento nel mercato primario compilando una costruzione condivisa. Cosa deve sapere un trader? Tante sfumature. A partire dalle regole per la scelta di un mutuatario adeguato e termina con le caratteristiche della compilazione di un certificato di accettazione. Pertanto, è meglio utilizzare i servizi di un avvocato esperto che accompagnerà il cliente in tutte le fasi della transazione.
