HBC è una cooperativa immobiliare, che è un'associazione di volontariato di un gruppo di persone o organizzazioni allo scopo di costruire condomini.
La storia della nascita e dello sviluppo delle cooperative edilizie
ZHSK è uno schema piuttosto vecchio e collaudato per la costruzione di condomini residenziali. La comparsa delle prime cooperative edilizie risale agli anni '20. Tuttavia, nonostante la popolarità in rapida crescita, nel 1937 questo meccanismo fu liquidato, in quanto manifestazione di proprietà privata. Nel 1957 la cooperativa edilizia fu ripresa e diffusa. Negli anni '80, tale costruzione di condomini residenziali era di circa l'8%.
Nella società moderna, il sistema delle cooperative sta guadagnando slancio con rinnovato vigore. Molto spesso, viene utilizzato dagli sviluppatori di Mosca che non sono in grado di adempiere ai propri obblighi nei confronti degli azionisti. In questo caso, su iniziativa di acquirenti ingannati, vengono create cooperative edilizie, alle quali tutti i diritticompletamento della costruzione.
Base giuridica
Attualmente, il quadro giuridico per le attività delle cooperative edilizie è regolato dalla legislazione sull'edilizia abitativa. Il termine "cooperativa edilizia" è chiaramente definito nell'art. 110 del Codice abitativo della Federazione Russa. Si presentano le condizioni per la creazione, l'organizzazione delle attività e le regole per la partecipazione alla cooperativa abitativa:
- nella sezione 5 del Codice abitativo della Federazione Russa (LC RF);
- nel codice civile della Federazione Russa (CC RF);
- nella Carta della cooperativa, che è redatta in conformità con le principali disposizioni del Codice abitativo della Federazione Russa e del Codice civile della Federazione Russa.
Non tutte le cooperative edilizie, però, sono cooperative organizzate secondo la normativa vigente. Molti di loro nelle loro attività non rispettano nemmeno i requisiti di base presentati nel Codice abitativo, a seguito dei quali vi è una violazione dei diritti dei partecipanti a tali cooperative edilizie. Per evitare tali situazioni, è necessario comprendere in dettaglio tutti gli aspetti delle attività delle cooperative.
L'ordine di creazione e organizzazione delle attività
I membri della cooperativa edilizia, a norma di legge, non possono essere inferiori a cinque. Tuttavia, il numero totale dei partecipanti a una cooperativa non deve superare la quantità di appartamenti in un edificio residenziale in costruzione o acquistato. All'assemblea generale si decide di costituire una cooperativa abitativa. A questo evento possono partecipare persone che desiderano unirsi allo scopo di costruire una casa. In assemblea viene approvato anche lo Statuto della cooperativa edilizia. Dopo la registrazione statale della cooperativa e l'ottenimento dello status di persona giuridica, i partecipanti che hanno votato per la creazionecooperativa, diventano soci della cooperativa edilizia. Le decisioni dell'assemblea dei fondatori della cooperativa edilizia sono verbalizzate.
Carta di una cooperativa di costruzione di alloggi
Carta della cooperativa edilizia, ai sensi dell'art. 113 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, dovrebbe contenere dati sul nome della cooperativa, la sua ubicazione, l'oggetto e lo scopo dell'attività, le regole per l'adesione alla cooperativa immobiliare, la procedura per lasciarla, l'entità dell'ammissione e dei contributi condivisi, i pagamenti vari, la composizione ei diritti degli organi sociali della cooperativa, la procedura per l'adozione da parte degli organi di controllo delle diverse decisioni, sulla possibilità di copertura delle perdite subite e le regole per il risanamento o la liquidazione della cooperativa. Nonostante ciò, la Carta può contenere altre condizioni che non contraddicono le attuali leggi della Federazione Russa.
Organi governativi
Secondo l'art. 115 ZhK RF, gli organi di governo della cooperativa edilizia sono:
- assemblea generale di tutti i membri della cooperativa;
- se il numero dei presenti all'incontro è superiore a 50 e questo è indicato nella Carta della cooperativa - conferenza;
- organi direttivi e presidente della cooperativa edilizia.
Assemblea generale dei membri della cooperativa
L'assemblea generale di tutti i membri della cooperativa (conferenza) è considerata il massimo organo di governo. È convocato secondo le disposizioni della Carta. La competenza del supremo organo di gestione è regolata anche dallo Statuto della cooperativa edilizia.
Una riunione dei partecipanti è legale se vi partecipa la maggioranza di tutti i membri della cooperativa. Non si può deliberare se il 50% o più dei presenti in assemblea ha votato controproposta in esame. La decisione adottata e scritta nel protocollo è vincolante per tutti i membri della cooperativa edile.
Gli apparati di gestione e gli organi di controllo sono eletti anche dai partecipanti all'assemblea generale dei soci della cooperativa edilizia. I compiti degli organi direttivi e le modalità di determinazione degli stessi sono disciplinati dallo Statuto della cooperativa, dai regolamenti, dai regolamenti e dagli altri atti interni. Il consiglio della cooperativa edilizia ha il diritto di gestire le attività della cooperativa ed eleggere un presidente tra i suoi membri. Gli organi di governo della cooperativa immobiliare sono responsabili dinanzi all'assemblea generale dei membri della cooperativa.
Responsabilità del presidente della cooperativa edilizia
Presidente del consiglio della società edile:
- obbligato a garantire l'attuazione delle decisioni assunte dal Consiglio;
- tutelare gli interessi della cooperativa, concludere affari e agire senza procura per conto di tutti i membri della cooperativa;
- ha altri poteri che non sono inclusi nei compiti dell'assemblea generale dei membri della cooperativa edilizia o del suo consiglio.
L'essenza della commissione di audit
Per il controllo delle attività economiche e di regolamento della cooperativa viene eletta un'apposita commissione di revisione per un periodo non superiore a 3 anni. Il numero dei soci inclusi nella sua composizione è esplicitato nello Statuto della cooperativa. I membri della commissione di revisione non possono ricoprire incarichi di rilievo nella cooperativa immobiliare, né essere elencati in altri organi di gestione della cooperativa edile.
Il Presidente della Commissione di Revisione è eletto dai suoi membri dalla composizione esistente. I compiti dei revisori contabili includono:
- audit annuali di attività economiche eattività di liquidazione della cooperativa;
- preparazione di pareri sul bilancio, destinazione d'uso dei fondi, relazione annuale e contributi obbligatori;
- riferire ai membri dell'assemblea generale sulle loro attività.
I revisori dei conti hanno il diritto di controllare in qualsiasi momento le attività finanziarie e liquidatorie di una cooperativa edile e hanno libero accesso a tutta la documentazione interna della cooperativa edilizia. La procedura operativa ei poteri della commissione di revisione sono prescritti nello Statuto della cooperativa.
Abbonamento ZhSK
Per diventare un membro della cooperativa abitativa, devi presentare una domanda al consiglio della cooperativa abitativa. Un mese di calendario è assegnato per la sua considerazione. La decisione viene presa in assemblea generale dei partecipanti e registrata nel relativo documento (verbale). La qualità di socio della cooperativa edilizia si acquisisce previo pagamento della quota di iscrizione. Un membro della cooperativa edilizia può confermare la sua partecipazione a una cooperativa edilizia con un certificato (estratto), che viene rilasciato in base alla sua domanda.
Meccanismo per la costruzione di alloggi con l'aiuto di cooperative edilizie
Dopo l'approvazione della Carta all'assemblea generale dei membri della cooperativa abitativa, una cooperativa di costruzione di alloggi deve sottoporsi alla registrazione statale obbligatoria per acquisire lo status di persona giuridica. Inoltre, la costruzione secondo lo schema di costruzione delle abitazioni avviene in più fasi:
- 1 fase - registrazione dei documenti sui diritti su un terreno per la costruzione. La cooperativa edilizia deve ricevere, secondo la normativa, un piano urbanistico del terreno e predisporre la documentazione progettuale. Dopo di che, devono essere presentati aenti autorizzati che rilasciano concessioni edilizie. Questo documento è una conferma legale che la documentazione di progetto è conforme al piano urbanistico del lotto di terreno e consente di iniziare a costruire condomini.
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costruzione di alloggi Fase 2: progettazione di un edificio residenziale, ottenimento delle approvazioni e conduzione di un esame. La durata delle procedure è di 4-12 mesi. È meglio affidare la loro attuazione a un'organizzazione di terze parti che abbia esperienza di lavoro con cooperative edilizie.
- 3 fase - costruzione di condomini residenziali. La cooperativa ha il diritto di impegnarsi autonomamente nel processo di costruzione dell'edificio: assumere app altatori, monitorare lo stato di avanzamento dei lavori e condurre gare d'app alto. Tuttavia, è abbastanza difficile per le persone senza un'istruzione specializzata fare questo. Ora ci sono molte aziende sul mercato dei servizi che forniscono assistenza qualificata a tali cooperative.
- 4 fase: mettere in funzione la casa. Al termine di tutti i lavori, la cooperativa edile deve ottenere il permesso di mettere in funzione la casa. Solo successivamente, tutti i membri della cooperativa edilizia possono formalizzare la proprietà degli alloggi.
Possibili rischi associati alla partecipazione a cooperative edilizie
Divenendo un membro della cooperativa di edilizia abitativa, una persona può affrontare determinati rischi:
- Il rischio principale è che l'obiettivo principale della creazione di una cooperativa abitativa possa non essere raggiunto per qualche motivo (rifiuto di rilasciare permessi, difficoltà finanziarie, ecc.).
- Inflazione e aumento dei costi dei materiali da costruzionee funziona.
- Rischio di mancata messa in funzione della casa. Inoltre, la cooperativa immobiliare non sarà responsabile nei confronti dei suoi membri per questo.
- Gli sviluppatori o gli investitori non garantiscono l'alloggio fornito.
- Il controllo sulla spesa dei fondi e delle attività economiche è svolto dalla commissione di revisione, eletta dall'assemblea generale. Non esiste un ente statale specializzato.
- La distribuzione degli appartamenti tra i membri della cooperativa abitativa avviene in un'assemblea generale e non dipende dai desideri del membro della cooperativa.
- I costruttori a Mosca, ad esempio, costituiscono il costo finale di un appartamento, tenendo conto del costo della pubblicità, del personale e di altri pagamenti. L'acquirente deve pagare per tutto questo. Oltre a tutto quanto sopra, un cittadino non può controllare la spesa dei fondi per la costruzione di alloggi e l'avanzamento della costruzione stessa.
Vantaggi dell'adesione a una cooperativa immobiliare
1. Si ritiene che la realizzazione di edifici residenziali attraverso il sistema delle cooperative edilizie rappresenti un notevole risparmio di denaro. Secondo le statistiche, grazie all'organizzazione di una cooperativa abitativa, puoi risparmiare circa il 50% sull'acquisto di alloggi.
2. Le cooperative edilizie hanno piena trasparenza nella raccolta e nella spesa. Inoltre, la costruzione può essere finanziata in più fasi e le rate possono essere date non solo per il periodo di costruzione della casa, ma anche per il tempo successivo al completamento della costruzione.
HBC nel mondo moderno
Oggi, un'associazione volontaria di persone che la pensano allo stesso modo allo scopo di costruire edifici residenzialiè estremamente raro. Nonostante la legislazione non impedisca la creazione di cooperative edilizie, la costruzione di edifici a più piani secondo questo schema è più popolare tra le grandi imprese interessate a fornire appartamenti per i propri dipendenti.
Pertanto, ha senso organizzare una cooperativa abitativa per i dipendenti di organizzazioni che dispongono di un adeguato supporto gestionale. Allo stesso tempo, possono risparmiare sulla differenza tra il prezzo di mercato e il costo degli alloggi, che lo sviluppatore prende.
Nel caso di acquisizione di appartamenti nell'ambito del meccanismo della cooperativa abitativa, i cittadini sono più protetti da varie situazioni impreviste. Se il committente ha dichiarato fallimento, gli azionisti hanno il diritto di impegnarsi autonomamente nella costruzione dell'edificio.
Più recentemente, il numero di organizzazioni edili che lavorano secondo il principio delle cooperative edilizie non ha superato il 15%. Al momento, un terzo degli alloggi sul mercato russo è venduto nell'ambito di questo schema.
A cosa dovresti prestare attenzione quando acquisti appartamenti per cooperative edilizie
Secondo le statistiche, uno dei principali fattori che influenzano la scelta dell'alloggio non è la forma del contratto, non la disponibilità di infrastrutture nel quartiere della casa, ma la reputazione del committente, la sua esperienza in costruzione di condomini, i termini di pagamento per l'appartamento.
Tuttavia, se un individuo decide di entrare a far parte della cooperativa abitativa, è necessario prestare attenzione a diversi punti importanti:
- Verifica l'accordo di investimento tra l'impresa edile e la cooperativa immobiliare. È meglio che la cooperativa stessa agisca come sviluppatore. In questo caso, la cooperativa edilizia ne fa pienoresponsabile della costruzione di edifici a più piani.
- Studiare altri titoli: permesso di costruire, contratto di locazione fondiaria o proprietà fondiaria.
- Prendi dimestichezza con la Carta della cooperativa abitativa. Particolare attenzione va posta alle condizioni di ingresso e uscita dalla cooperativa. E anche sulla procedura per il pagamento dei contributi e l'ottenimento di un appartamento.
Se tutti i documenti di cui sopra sono chiari e trasparenti, puoi tranquillamente concludere un accordo con la cooperativa.
