Lo sviluppatore è obbligato a emettere un contratto di assicurazione di responsabilità civile prima della conclusione della prima transazione con l'acquirente. In caso contrario, non sarà in grado di registrarlo con Rosreestr. Queste e altre aggiunte sono state apportate nel 2014 dalla legge federale n. 294 Sulle modifiche a determinati atti legislativi.
Essenza
Dal 2014, l'impresa edile è obbligata a confermare l'adempimento degli obblighi rilasciando una fideiussione o un'assicurazione di responsabilità civile del committente nella costruzione condivisa. Ciò consentirà all'acquirente di restituire i propri fondi in caso di situazioni impreviste.
Il disegno di legge adottato stabilisce la responsabilità dello sviluppatore per:
- elusione degli obblighi;
- consegna dell'oggetto non finito;
- fallimento prima della consegna.
Gli esperti temono che le innovazioni portino a prezzi più alti perla proprietà. Il governo ha assicurato che questi fattori non sono correlati. I costi assicurativi, anche per una grande azienda, ammontano all'1% del volume delle transazioni. Gli sviluppatori dovranno stanziare fondi per questi costi dal loro budget.
Oggetto
L'assicurazione di responsabilità civile del costruttore per l'edilizia condivisa prevede la protezione degli interessi di proprietà dei clienti. Questo accordo è vantaggioso principalmente per gli acquirenti. L'azienda può assicurare l'intera casa o gli appartamenti separatamente.
Clienti
L'accordo è concluso a favore degli azionisti. In determinate circostanze, riceveranno un pagamento. Lo sviluppatore si impegna a consegnare un oggetto affidabile di alta qualità. L'assicuratore è obbligato a notificare al cliente le modifiche alla transazione ea pagare un compenso. Se gli azionisti cambiano durante il processo di costruzione, questo deve essere indicato nel contratto, poiché viene redatto un documento separato con il partecipante successivo.
Assicuratori
Non tutti gli IC tendono a stipulare accordi di questo tipo. Si ritiene che questo tipo di transazione comporti perdite. Inoltre, l'azienda deve soddisfare determinati requisiti:
- operano sul mercato da più di 5 anni;
- soddisfare i requisiti di stabilità finanziaria;
- avere una prospettiva di sviluppo positiva per i periodi futuri;
- avere in circolazione almeno 400 milioni di rubli, oltre a un capitale autorizzato per un importo di 120 milioni di rubli.
Tariffe
Assicurazione del costruttore per i costi di costruzione condivisicostoso. I tassi medi nel 2015 erano dello 0,5–0,8%. Per i contratti a lungo termine, le tariffe possono essere ridotte del 10-30%. La compagnia di assicurazione (IC) stessa stabilisce la tariffa e calcola anche i coefficienti per la percentuale annuale, poiché esiste sempre la possibilità che lo sviluppatore eviti completamente di adempiere agli obblighi.
Cosa determina la tariffa:
- Partecipazione dello sviluppatore alla holding.
- Esperienza positiva di transazioni precedenti: scadenza, numero di oggetti, lavoro in diverse regioni, nessun reclamo.
- Sostenibilità finanziaria.
- Supporto legale: disponibilità di tutti i documenti e permessi.
- Fase di costruzione.
- Scadenza.
- Numero di azionisti.
Esecuzione del contratto
Per registrare una DDU, lo sviluppatore deve presentare un accordo a Rosreestr. Per fare ciò, è necessario raccogliere i seguenti documenti:
- dichiarazione del progetto;
- autorizzazione a eseguire lavori di costruzione;
- certificato di registrazione statale;
- accordo di costruzione condiviso;
- copia dei documenti statutari;
- studio di fattibilità;
- copia del bilancio;
- dati sui creditori;
- certificato di non insolvenza su prestiti bancari.
Cosa è protetto
L'assicurazione di responsabilità civile del costruttore per la costruzione condivisa implica il pagamento di un risarcimento se il committente non ha adempiuto agli obblighi, il che è confermato da una decisione del tribunale ofallimento aziendale. L'importo non viene pagato in caso di blocco del periodo di costruzione o estensione del periodo di messa in servizio. L'importo dipende dal prezzo del contratto. Non può essere inferiore a:
- costo dell'oggetto;
- tariffa media di mercato per 1 mq. m. di alloggi nella regione.
La legge limita anche l'importo massimo dei premi.
Sono riconosciuti come assicurativi i seguenti casi:
- interruzione della costruzione;
- fallimento dello sviluppatore;
- non trovo alloggio;
- rifiuto di restituire risorse materiali, ecc.
Modifiche legislative
Nel 2014 è stata modificata la legge federale n. 294, in base alla quale l'assicurazione di responsabilità civile dello sviluppatore di partecipazioni azionarie nell'edilizia è ora obbligatoria. I contratti sono redatti dagli sviluppatori stessi. Scelgono anche con chi firmare i contratti: con un'azienda, una banca, un'azienda specializzata.
Tutti i membri della compagnia di assicurazione obbligatoria sono responsabili in solido. Se si fa un accordo con una banca, si spende molto tempo per raccogliere i documenti. Deve essere versato un acconto del 30% del valore dell'oggetto, che funge da garanzia per l'istituto finanziario. Inoltre, la Banca Centrale stabilisce i propri requisiti per tali banche:
- mandato minimo - 5 anni;
- capitale sociale 200 milioni;
- il valore della proprietà è di 1 miliardo di rubli.
È più redditizio per gli sviluppatori ottenere un prestito che emettere una garanzia. Anche le istituzioni finanziarieconsiderare l'assicurazione di un accordo di partecipazione al capitale nella costruzione come prodotti redditizi.
È meglio firmare un contratto con un'azienda. Di fronte alla forte concorrenza, gli assicuratori stanno cercando di attirare clienti con tariffe e prezzi bassi. Il tasso su tali operazioni rimane fisso per tutta la durata del contratto. L'assicurazione di responsabilità civile del costruttore per la costruzione in comune viene pagata dopo il completamento dei lavori. Un altro vantaggio è la velocità delle scartoffie. L'assicurato è lo sviluppatore stesso, il beneficiario è l'azionista. Il metodo di fornitura viene selezionato per ogni abitazione separatamente.
Assicurazione responsabilità civile costruttore per edilizia condivisa
Le aziende sono tenute a fornire garanzie. Molto spesso questa è la terra su cui si troverà l'oggetto. Inoltre, il documento descrive come garantire gli obblighi. I documenti sono firmati prima della registrazione statale del primo patto di partecipazione e sono validi fino alla consegna dell'oggetto. La risoluzione dell'operazione non esonera la società dall'obbligo di risarcire i casi verificatisi durante il periodo di validità.
Puoi assicurare l'intera casa o ogni appartamento separatamente. La prima opzione non è redditizia. Lo sviluppatore deve depositare immediatamente una grande quantità, per essere sicuro che tutti gli appartamenti vengano venduti. Il secondo problema è che in base a tali contratti è difficile determinare chi sia il beneficiario.
Il documento entra in vigore dal momento dell'accredito della prima rata. L'assicurazione dello sviluppatore per la costruzione condivisa ai sensi del contratto non prevede un franchising. Il resto dei termini dell'accordo sono standard:
- l'assicuratore si impegna a informare gli azionisti sull'importo del risarcimento pagato;
- la società può presentare una richiesta di regressione contro lo sviluppatore;
- l'assicuratore è obbligato a notificare a tutti i proprietari la risoluzione anticipata del contratto;
- la durata dell'accordo dipende dalla durata della costruzione.
L'importo del rimborso dipende dal prezzo e dalle tariffe. Deve superare il valore della superficie totale dell'abitazione. L'azienda stessa decide come effettuare il pagamento: in un'unica soluzione o a rate.
Problemi di assicurazione di responsabilità civile degli sviluppatori nella costruzione condivisa
Questo accordo è molto specifico. In effetti, stiamo parlando di proteggere i rischi finanziari dello sviluppatore. Le aziende possono scegliere: emettere una polizza o una garanzia. La seconda opzione è più preferibile, poiché gli istituti di credito dispongono già di un meccanismo consolidato, sistemi di punteggio, specialisti che valutano i rischi, nonché strutture che organizzano il completamento del WIP. SC non può vantare tali vantaggi. Ma offrono tariffe basse. Le persone sono abituate al fatto che i servizi bancari sono costosi. Questo è vero perché il rischio nel commercio è alto. Anche se, dopo le modifiche alla legge, sono aumentate anche le tariffe per le aziende.
AssicurazioneLa responsabilità del committente nella costruzione in comune prevede l'effetto cumulativo delle perdite. In una situazione di crisi (una diminuzione della domanda di alloggi, un aumento dei tassi ipotecari), tutti gli sviluppatori subiranno perdite contemporaneamente e non solo un partecipante al mercato.
Un altro problema è l'impossibilità di riassicurare i rischi anche nel mercato estero. Nella pratica internazionale, in tali operazioni vengono utilizzate obbligazioni (garanzie). Ma il loro funzionamento non è sancito dalla legislazione russa. La principale differenza di un tale prodotto è che l'assicuratore può prendere in pegno una struttura in costruzione.
La Banca centrale ha aumentato i requisiti per le compagnie assicurative in grado di fornire servizi agli sviluppatori - ha aumentato l'importo minimo di capitale. Ciò restringe notevolmente la cerchia di possibili assicuratori - fino a 19 organizzazioni. Le aziende che in precedenza rappresentavano l'80% dei contratti con gli sviluppatori hanno lasciato il nuovo elenco. Cosa accadrà loro ora è sconosciuto. Molto probabilmente, sarà necessario concludere nuovi contratti con aziende della lista "bianca". In caso di revoca della licenza, l'IC risponde delle transazioni precedentemente concluse entro 6 mesi. Quindi chiude i documenti o trasferisce il portafoglio e le passività a un altro partecipante al mercato. A differenza di OSAGO o dell'assicurazione di responsabilità civile per i proprietari di impianti di produzione pericolosi, questo servizio non include altri tipi di protezione, come i fondi di compensazione che si occuperebbero dei pagamenti ai cittadini dopo il fallimento dell'assicuratore. Mercato azionariola costruzione degli alloggi è fantastica. Ma non esiste ancora un modo consolidato per regolamentare le attività degli sviluppatori.
