Che cos'è la costruzione in corso? In tempi di economia instabile, un certo numero di oggetti in costruzione nell'ambito di contratti di costruzione vengono "congelati" in fase di costruzione. Ciò accade per vari motivi: mancanza di finanziamenti o materiali da costruzione, ecc. In tali situazioni, possiamo parlare di lavori in corso.
Costruzione incompiuta - Definizione
Quali sono questi oggetti? La normativa vigente non contiene una definizione diretta di tale termine. Il codice civile della Federazione Russa nel suo articolo numero 130 (parte 1) si riferisce al settore immobiliare (immobiliare) tutto ciò che è collegato alla terra (sottosuolo, appezzamenti di terreno, ecc.). La caratteristica principale di un oggetto immobile è che non può essere spostato senza causare danni sproporzionati al suo scopo. Ciò include anche gli edifici eretti e quegli oggetti molto "incompleti" di cui si parlerà. C'è solo una conclusione: la correntela normativa classifica inequivocabilmente i "lavori in corso" come immobili.
Così, il Codice di pianificazione urbana della Federazione Russa interpreta il concetto di tale oggetto come un edificio (o struttura, struttura), il cui processo di costruzione non è stato completato. Questo non include gli edifici temporanei - stiamo parlando di chioschi, capannoni, ecc. La pratica giudiziaria mostra che in controversie specifiche, i giudici devono fare riferimento allo stato giuridico degli oggetti in costruzione, ovvero al loro regime legale.
Ad esempio, se c'è una fondazione già eretta con le pareti di un edificio su un appezzamento di terreno, allora è impossibile spostare questo oggetto senza arrecargli danni sproporzionati. Questo, per definizione, si riferisce al settore immobiliare. Conclusione: nel determinare lo stato di un oggetto contestato, il tribunale tiene conto prima di tutto delle sue proprietà fisiche essenziali e solo allora - della presenza o dell'assenza di registrazione statale dei diritti su di esso.
Non è così semplice
Allo stesso tempo, la pratica giudiziaria è piena di controversie su questo tema. La gamma di opinioni su questo tema è molto ampia. Alcuni giuristi considerano come oggetto di costruzione in corso qualsiasi edificio che sia in corso di ricostruzione o costruzione, ma non abbia un permesso per la messa in opera. Questa definizione non tiene conto dell'importante circostanza che il processo di costruzione di un oggetto a volte può essere interrotto o interrotto per una serie di motivi.
In base all'ultima definizione, queste proprietà lo sono giànon possono essere chiamati esempi di costruzione incompiuta. Allo stesso tempo, non possono essere attribuiti alla totalità dei materiali da costruzione, poiché alcuni di essi, essendo utilizzati nelle costruzioni, hanno perso le loro proprietà originali.
L'articolo numero 219 del codice civile della Federazione Russa stabilisce che il diritto di proprietà deve essere registrato, anche per le proprietà di nuova creazione, che possono essere classificate come immobili. È sotto questa definizione che cadono gli oggetti "in corso".
Come riconoscere "incompleto"?
Consideriamo i requisiti di base per un oggetto in costruzione:
- Avere una forte connessione con il pezzo di terreno su cui viene costruito l'oggetto (con l'impossibilità di cui sopra di muoversi senza causare danni).
- Assegnazione di singoli oggetti.
- Presenza del fatto di sospensione, conservazione o conclusione definitiva del processo di costruzione di questo edificio (struttura).
Prendiamo una decisione finale: un oggetto del genere può significare una certa unità immobiliare, lavori su cui sono stati interrotti, sospesi o messi fuori servizio.
Riconoscimento di proprietà di un oggetto in costruzione
Se in precedenza tale legislazione era considerata sotto forma di un insieme di materiali da costruzione insieme al lavoro investito e non riguardava argomenti di transazioni di diritto civile, allora con le modifiche al codice civile della Federazione Russa (nel suo articolo n. 130) erano inseriti nell'elenco delle cose relative agli immobili. Sulla registrazione statale iniziale di un oggetto in corsocostruzione, secondo uno dei punti di vista più comuni, al riguardo si dovrebbe parlare dal momento della risoluzione del contratto.
È questo approccio che prevale più spesso nella pratica giudiziaria esistente. Nella nuova versione della legge, la registrazione dei diritti di proprietà su tali oggetti non è più condizionata dalla necessità di effettuare determinate transazioni con gli stessi. Qual è la conclusione da questo? Il grado di prontezza di un tale oggetto si riferisce solo a criteri descrittivi. Dopo l'attuazione della procedura di registrazione statale secondo la procedura prevista dalla legge, un tale edificio può essere giuridicamente classificato come oggetto di diritto civile con tutte le conseguenze che ne derivano.
Cioè, possiamo parlare dell'emergere di un oggetto giuridico completamente nuovo, integrale e indipendente. I diritti su un oggetto di costruzione in corso sono registrati con procedura amministrativa sulla base di un elenco di determinati documenti. Inoltre, tale diritto può essere riconosciuto da una decisione del tribunale.
Sottigliezze legislative
Tali casi si riferiscono ad arbitrati e tribunali di giurisdizione generale. La questione più difficile in questa categoria di controversie è a chi dare esattamente il diritto di proprietà: all'investitore, al cliente o all'app altatore. In questa situazione, ci sono molte contraddizioni e sfumature legali. Quando si considera questa categoria di casi, si accettano come prove una serie di documenti contenenti la conferma della proprietà di un appezzamento di terreno, la disponibilità di una licenza edilizia, un insieme di progetti e altra documentazione per una struttura per la costruzione di capitali, ecc.
Purtroppo, le norme legali in questo settore delle relazioni contengono una serie di contraddizioni, e quindi la legislazione in questa parte può essere interpretata in un senso abbastanza ampio. Questo porta ad abusi da parte di varie parti interessate. Va menzionato che questi rapporti giuridici necessitano di una regolamentazione più dettagliata al fine di eliminare le lacune esistenti negli atti giuridici e raggiungere l'unità nella pratica giudiziaria esistente.
Parliamo di un edificio in corso
Per poter registrare una costruzione incompiuta, il terreno in cui viene realizzato deve essere di proprietà, affittato o il suo proprietario deve avere il diritto di possesso ereditario a vita o di uso perpetuo. Secondo la definizione (ricordiamo, immobiliare comprende tutto ciò che è saldamente connesso al terreno e non può essere spostato senza arrecare danno sproporzionato all'oggetto), ne consegue che il possesso di una fondazione di capitale è requisito indispensabile per un oggetto che reclama tale un titolo.
Un oggetto in costruzione, per definizione, non può essere oggetto di un contratto di tale contratto, la cui validità non sia stata risolta. In caso contrario (codice civile della Federazione Russa, articolo numero 740), l'app altatore continua ad avere il diritto di continuare il lavoro, ovvero i diritti delle cosiddette terze parti avranno luogo. Come afferma la legge numero 122-FZ nel suo articolo numero 25, la proprietà di tale costruzione incompiutaimpossibile senza permesso di costruire, un progetto con una descrizione dettagliata dell'oggetto e documenti che regolano i diritti su un appezzamento di terreno.
Se tutte le condizioni di cui sopra sono soddisfatte, il proprietario del "in corso" ha tutte le ragioni per emettere un oggetto di costruzione di capitale nella proprietà. Fino alla loro registrazione, qualsiasi transazione relativa all'oggetto non sarà considerata valida per legge.
Un altro punto importante è formalizzare correttamente il diritto al lotto di terreno occupato da "non finito". L'articolo numero 222 del codice civile della Federazione Russa afferma che se l'immobile è stato costruito su un terreno non destinato a questo scopo, riceve lo stato di costruzione non autorizzata. L'acquisizione del diritto di proprietà in questo caso è impossibile e l'oggetto eretto è soggetto a demolizione.
Quali documenti sono richiesti per la registrazione dei lavori in corso?
Il pacchetto dei documenti necessari è composto da:
- Richiesta di registrazione di un oggetto in costruzione (diritti di proprietà su di esso).
- Documento di identificazione.
- Ricevute per il pagamento del dazio statale.
- Documenti per un appezzamento di terreno - prova della proprietà o del contratto di locazione.
- Permessi delle autorità competenti per costruire su questo particolare sito.
- Descrizione ricevuta dalle autorità ITV (piano tecnico dei lavori in corso).
L'intero pacchetto di documenti viene inviato alla camera di registrazione.
Come staitransazioni con tali oggetti?
Come già accennato, un oggetto di "lavori in corso" eseguito correttamente è considerato immobiliare. Ecco perché qualsiasi transazione per l'acquisto o la vendita di una costruzione in corso è simile a una transazione con qualsiasi altro immobile. Un acquirente che desidera acquistare un "lavori in corso" dovrebbe prestare attenzione ai seguenti punti:
- disponibilità di documenti che confermano la registrazione dell'oggetto;
- la presenza della decisione delle autorità sull'assegnazione dei terreni per la costruzione;
- la planimetria del suddetto oggetto di costruzione in corso;
- disponibilità di tutta la documentazione richiesta (preventivi tecnici e progettuali);
- documenti che confermano la risoluzione del contratto per la costruzione della struttura.
Tutti i dati con le caratteristiche dell'immobile, inclusa la sua ubicazione nel territorio del sito, devono essere indicati nel contratto di vendita dell'immobile.
Un contratto simile è redatto secondo un modello rigorosamente definito, che è obbligato ad essere osservato da tutti i partecipanti alla transazione.
Caratteristiche della stesura di un contratto per la vendita di "incompleti"
- Deve essere redatto per iscritto con registrazione statale. Il mancato rispetto della forma del contratto comporta la sua nullità.
- Come per qualsiasi transazione, devono essere indicati i dettagli delle parti del contratto - con dati del passaporto, indirizzi di residenza, ecc.
- L'oggetto del contratto deve essere chiaramente definito, ovvero i dati in esso contenutidovrebbe consentire di stabilire con esattezza la vendita di quale particolare oggetto è in questione. Tali dati includono principalmente l'indirizzo in cui si trova l'edificio.
E' necessario tener conto che ci sono sia indirizzi "di costruzione" che "postali". L'indirizzo "costruzione" è indicato nella concessione edilizia e determina il luogo in cui è previsto il sito per la costruzione dell'oggetto. L'indirizzo "postale" potrebbe non corrispondere. Può essere assegnato alla casa solo dopo il completamento della commissione di accettazione. Tali discrepanze dovrebbero essere prese in considerazione quando si redige la documentazione per l'acquisizione pianificata.
Tra l' altro va indicato il prezzo dell'oggetto.
Deve essere elencato in dettaglio la gamma di persone aventi diritto all'uso.
I diritti sulla proprietà ceduta da terzi devono essere rispettati. Quando si effettua una transazione, è responsabilità del venditore informarne l'acquirente. Possiamo parlare dei diritti degli inquilini, degli inquilini, delle garanzie esistenti o dell'uso a vita. In caso di mancato adempimento di tali obblighi, l'acquirente ha il diritto di chiedere la riduzione del prezzo di vendita o la completa risoluzione del contratto con il risarcimento di tutte le perdite.
Il definitivo trasferimento di beni immobili tra il venditore e l'acquirente con la sua accettazione da parte di quest'ultimo avviene nel momento in cui le parti sottoscrivono la cd. atto di trasferimento.
Quali oggetti sono considerati edifici non autorizzati?
Secondo la legge, qualsiasi edificio, struttura, casa,eretto su appezzamenti di terreno non destinati a questi scopi, creato senza i permessi ottenuti per quello, costruito con una significativa violazione dell'urbanistica e di altre norme e regole. Se è presente almeno una delle indicazioni sopra indicate, la struttura è classificata come costruzione abusiva. L'acquisizione della proprietà è impossibile se non in caso di decisione in tal senso da parte di un'autorità giudiziaria.
Quali documenti confermano la fine del contratto di costruzione?
Possono essere:
- Accordo delle parti o decisione del tribunale di rescindere tale accordo.
- Atto di accettazione e consegna dell'impianto al completamento da parte dell'app altatore di una determinata fase dei lavori, insieme a un accordo per sospendere l'ulteriore esecuzione del contratto.
- Altri documenti sulla risoluzione dei rapporti contrattuali in modo legale (si può parlare di impossibilità di esecuzione, liquidazione dell'app altatore, ecc.)
Se la costruzione di un bene immobiliare è stata effettuata da più persone, si potrebbe concludere un semplice accordo di partenariato tra tutti i partecipanti alla costruzione. In questo caso, stiamo parlando di proprietà condivisa comune dell'oggetto specificato. Nel caso di attrarre risorse finanziarie dagli investitori da parte dello sviluppatore, stiamo parlando del mancato adempimento da parte del cliente degli obblighi del cliente nei confronti degli investitori a causa dell'impossibilità di completare la costruzione. Quindi gli investitori non hanno diritti su una parte specifica dell'oggetto.
Come rendere un edificio residenziale "non finito"?
Se vuoi formalizzare il tuo oggetto di costruzione in corso (edificio residenziale)Pertanto, dovresti visitare l'indirizzo in cui si trova il dipartimento territoriale di pianificazione urbana e architettura. Non dimenticare di portare con te un pacco di documenti, composto da:
- Domande di registrazione o messa in servizio.
- Passaporto (altro documento di identificazione).
- Documenti necessari per la terra.
- Tutti i permessi e le approvazioni necessari per lo sviluppo di questo sito.
- Il progetto per la costruzione del tuo casolare.
- Specifiche riguardanti la fornitura della struttura con utenze.
- Ricevute per il pagamento del dazio statale.
- Passaporto catastale per il tuo edificio.
Quest'ultimo contiene brevi informazioni sulla casa in costruzione con una planimetria grafica del territorio. Tale documento deve necessariamente includere un passaporto catastale del sito in cui si trova la casa. Se la casa viene venduta senza tale passaporto, la transazione non verrà eseguita. In questo caso non è richiesto un passaporto tecnico per un oggetto da costruzione non finito, ma come allegato al passaporto catastale deve esserci un piano tecnico per qualsiasi casa, anche non finita.
Cosa fare se mancano i documenti?
Se ci si impegna, è possibile stilare un "incompleto" anche in assenza delle carte necessarie. In questa situazione, dovresti comportarti come se la costruzione del cottage fosse appena iniziata. Il piano d'azione passo dopo passo consiste in:
- Scrivere una domanda per tutto il necessariopermessi, senza i quali sarai solo uno sviluppatore non autorizzato.
- Fai un ordine per un progetto di casa finito, simile a quello eretto, con la sua approvazione obbligatoria.
- Redazione di un piano tecnico dell'edificio insieme a un rappresentante dell'ITV.
- Ordine presso la Camera Catastale del passaporto dell'oggetto.
Con l'intero pacchetto di documenti raccolti, dovresti seguire la procedura di registrazione presso il dipartimento di architettura e urbanistica.
In alternativa, è possibile scrivere alle autorità ITV una domanda di registrazione da parte dei dipendenti dell'ufficio dell'oggetto - la tua casa incompiuta. Questa è un'opzione piuttosto costosa, ma ti fa risparmiare tempo e nervi.
Se parliamo di una dacia incompiuta, il pacchetto dei documenti è un po' semplificato: non puoi presentare una licenza edilizia e limitarti a una pianta catastale. Nel caso di costruzione di un casolare o di una casa di campagna residenziale, il pacchetto di documenti deve essere completo.
È possibile facilitare l'esecuzione di tutte le pratiche necessarie in caso di ordinazione o acquisto di un progetto standard di un cottage residenziale da un'impresa edile di fiducia.
Come viene trasferita la costruzione in corso?
Come nel caso di un oggetto ultimato, il trasferimento si effettua redigendo e sottoscrivendo l'apposito atto, denominato certificato di accettazione del trasferimento. Quando si tratta di lavori in corso, che richiedono il completamento o il completamento di determinati lavori (ad esempio, finiture), l'intera composizione di tali imperfezioni deve riflettersi nel contratto firmato al momento dell'accettazione.
Basato sudel certificato di accettazione approvato, il lavoro svolto secondo i termini del contratto può essere definitivamente pagato.
Diritti sui "lavori in corso"
Non è un segreto che negli ultimi anni e decenni la situazione del mercato delle costruzioni sia stata economicamente instabile. In questo caso, di tutti i tipi di costruzioni in corso, si tratta di immobili non commerciali, cioè di abitazioni. Numerosi casi pratici mostrano che molto, molto spesso, in presenza di problemi finanziari, gli sviluppatori cercano di ritardare il processo di trasferimento dei locali effettivamente costruiti agli azionisti. A volte scelgono di fallire del tutto.
Cosa dovrebbe fare un azionista per proteggere i propri interessi legittimi? In una situazione del genere, verrà in soccorso l'opportunità di riconoscere la sua proprietà dell'immobile che fa parte dell'oggetto di costruzione in corso (quota). Per farlo, vai in tribunale.
Quando si raccolgono i documenti per presentare un reclamo contro uno sviluppatore che non ha adempiuto ai propri obblighi, è necessario tenere conto di una serie di punti:
- Tali categorie di casi sono prese in considerazione dai tribunali nel luogo (territorialmente) dell'oggetto da costruzione condiviso in questione.
- Implica effettivamente completato, ma non messo in funzione oggetto. Se lo sviluppatore sta giocando per tempo (si tratta cioè di un ritardo nell'adempimento dei propri obblighi), questa circostanza non può fungere da base per un ricorso giurisdizionale con l'obiettivo diriconoscimento della proprietà dell'oggetto da parte dell'azionista.
A volte nella pratica giudiziaria ci sono (in via eccezionale) esempi in cui la proprietà di una quota di un oggetto è stata riconosciuta quando il grado di prontezza di un oggetto in costruzione era del 75%. Ma questi casi possono essere considerati piuttosto come un'eccezione. La probabilità di ottenere una decisione giudiziaria soddisfacente è elevata nel caso in cui il grado di completamento dell'edificio in costruzione sia del 90% o superiore. Inoltre, fornire al tribunale la prova della prontezza della casa è la diretta preoccupazione del detentore del capitale (attore).
Inoltre:
- Nella sua istanza, il socio non può pretendere il riconoscimento della proprietà dell'intero oggetto dei "lavori in corso". Il suo diritto è quello di rivendicare solo una parte proporzionata dell'oggetto, indicata nel contratto concluso con il promotore. Spesso i detentori di azioni legalmente analfabeti formulano una richiesta di riconoscimento della proprietà di un "appartamento", "garage" o "posto auto". Va chiarito qui che fino a quando un'unità di costruzione condivisa non sarà ufficialmente messa in funzione, in senso giuridico non può essere considerata un vero e proprio immobile.
- L'emergere di questo diritto di proprietà è possibile solo per un oggetto disponibile, la cui posizione all'interno dell'oggetto in costruzione (edificio, casa) di cui può essere chiaramente identificata. Questo viene fatto in base ai termini del contratto e alla documentazione del progetto disponibile.
- L'azionista ha il diritto di adire il tribunale con tale pretesa solo in caso di pienaadempimento dei propri obblighi previsti dal contratto con lo sviluppatore in termini di pagamento.
In caso di procedura fallimentare nei confronti del committente, il riconoscimento di tale diritto su un appartamento o altra unità di costruzione condivisa è possibile solo quando è disponibile il permesso per metterlo in funzione e le parti hanno firmato un atto di trasferimento prima della data in cui il tribunale arbitrale ha dichiarato fallimento.
